Thờ ơ với loại hình bất động sản này nhiều năm, khi thị trường trầm lắng, nhà đầu tư bất ngờ “quay xe” mạnh tay rót tiền

Trái với diễn biến trầm lắng của nhiều phân khúc trên thị trường địa ốc, chung cư mini vẫn ghi nhận thanh khoản ổn định. Thậm chí, loại hình này đang được đánh giá hấp dẫn khi có khả năng mang lại dòng tiền đều đặn.

Ông Lê Quốc Kiên, nhà đầu tư cá nhân giàu kinh nghiệm đến từ TP.HCM nhận định, bất động sản cho thuê luôn là mô hình đầu tư bền vững lâu nay. Bởi loại hình này không những là hoạt động đầu tư, kỳ vọng lợi nhuận vào việc tăng giá tài sản, mà còn là hoạt động sản xuất kinh doanh, khai thác chính bất động sản như một tư liệu sản xuất cho hoạt động kinh doanh cho thuê. Chỉ có điều, giai đoạn bất động sản tăng giá liên tục 2016-2021, lợi nhuận từ bất động sản cho thuê “nói riêng” và từ các hoạt động sản xuất kinh doanh “nói chung” không bằng việc mua bất động sản để không chờ tăng giá, nên các nhà đầu tư “chê”.

Ví dụ giai đoạn 2017 - 2021, một căn nhà cho thuê có giá trị 7 tỷ, trong đó giá trị phần đất, phần đầu tư vào kỳ vọng tăng giá là 4 tỷ. Giá trị phần nhà, phần khai thác kinh doanh cho thuê, trị giá 3 tỷ. Nhà đầu tư sẽ có khuynh hướng mua 1-2 miếng đất tổng giá trị 7 tỷ để đó chờ tăng giá, hơn là một căn nhà 7 tỷ mỗi tháng kiếm 30 triệu đến 40 triệu đồng. Để kiếm được khoản tiền như thế này, nhà đầu tư cũng phải biết khai thác kinh doanh tốt.

Đến giai đoạn lập đỉnh 2021, 7 tỷ tiền đất nếu thành công tốt đẹp có thể tăng giá trị lên 15 - 20 tỷ mà gần như không phải làm gì. Nhà đầu tư cũng có thể mua lô đất vướng pháp lý hoặc dính quy hoạch khiến bất động sản bị đứng giávà có thể giảm giá. Thậm chí, nhà đầu tư mất tiền với các dự án chủ đầu tư vướng lao lý, hoặc các dự án hình thành tương lai vướng pháp lý, thanh khoản.

Một số sản phẩm sau khi tăng lên sau vài con sóng lại đang cắt lỗ giảm xuống gần về giá trị mở bán ban đầu. Nhưng dù có thành công hay thất bại thì các miếng đất này cũng gần như để không chờ tăng giá bán, không có giá trị khai thác gì, dễ mất thanh khoản khi thị trường “không có sóng”.

Ông Kiên nêu ví dụ, căn nhà cho thuê giá ban đầu là 7 tỷ, đến nay giá tăng tới 10,5 tỷ, cộng với tiền khai thác cho thuê trong 4 năm là 1,7 tỷ (35 triệu đồng/tháng x 12 tháng x 4) thì tổng giá trị thu lại khoảng 12 tỷ. Xét về lợi nhuận thì không bằng việc mua đất để không khi thắng lợi, nhưng xét về về sự bền vững thì tốt hơn, an toàn hơn, không sợ vướng pháp lý, quy hoạch, không sợ rủi ro đến từ chủ đầu tư. Tài sản lại có giá trị sử dụng thực, có tiền tươi hàng tháng, và đương nhiên thanh khoản luôn luôn tốt.

Cũng theo ông Kiên, sau khi lập đỉnh, đầu 2022 thị trường bất động sản đã bước vào giai đoạn khó khăn, việc mua bất động sản để không chờ tăng giá như trước đây sẽ không còn khả thi. "Thị trường bộc lộ ra nghịch lý “Ai cũng có đất, nhưng không ai có tiền”. Điều này tức là ghĩa là “tiền đã có” thì đã “chôn” hết vào tài sản, nhưng tiền “để xài, để đóng ngân hàng” hàng tháng thì không có", ông Kiên nói.

Do đó, lúc này, bất động sản cho thuê mới thiết lập được vị thế, được các nhà đầu tư “ưu ái” trở lại nhờ tạo ra “dòng tiền tươi” hàng tháng. Chưa kể, “dòng tiền tươi” này cũng chính là nguồn thu nhập để nhà đầu tư có thể chứng minh thu nhập với ngân hàng khi cần sử dụng thêm vốn vay.

Với những người đang có sẵn tiền mặt gửi tiết kiệm ngân hàng thì đây là dạng bất động sản yêu thích. Ví dụ, thay vì gửi tiết kiệm 10 tỷ vào ngân hàng, hàng tháng lấy tiền lãi 40 triệu để xài, họ mua 1 tài sản trị giá 10 tỷ mà hàng tháng cũng vẫn có thu nhập cho thuê 40 triệu để xài. Trong khi bất động sản 10 tỷ thì 10 năm sau có thể thành 20-30 tỷ, còn 10 tỷ tiền vốn gửi tiết kiệm ngân hàng vẫn là 10 tỷ.