"Đã qua thời mua chung cư là bị lỗ, giờ đây việc đầu tư vào căn hộ chuyển nhượng đang trở nên đắt giá"

Theo ông Mừng, việc mua một căn hộ sau đó bán lại phần lớn sẽ nghĩ rằng dễ bị lỗ bởi mất giá theo thời gian. Tuy nhiên, thời điểm này do khan hiếm nguồn cung sơ cấp, việc đầu tư vào căn hộ chuyển nhượng lại trở nên đắt giá, sôi động. Năm 2022 chuyển nhượng dự án, đặc biệt là các căn hộ chung cư tăng giá rất tốt tới 20-30%, và kể cả từ đầu năm nay khi thị trường chung khá trầm lắng thì căn hộ dự án chuyển nhượng vẫn tăng khoảng từ 3-5%.

Thêm vào đó, giá căn hộ sơ cấp 5-7 năm trước từ 27-28 triệu đồng/m2 đã được xem là cao nhưng hiện tại, mức giá sơ cấp tăng liên tục hằng năm, với mức giá trung bình lên tới 47-50 triệu đồng/m2, thậm chí có thể lên tới 60-70 triệu/m2. Như vậy, căn hộ chuyển nhượng tới năm 2022 đã bị “nén” ở một khoảng thời gian khá lâu, những năm trước chưa tăng giá, các BĐS đó đang được định giá là dưới giá thị trường, nên mới có làn sóng mua bán căn hộ chuyển nhượng diễn ra rất mạnh như vậy.

Còn sản phẩm nhà đất thổ cư ở thị trường Hà Nội, vị này cho biết luôn giao dịch ở mức khá ổn định và đang neo ở mức cao rồi, mức tăng giá sẽ dao động từ 5 đến 7% mà không có sự bùng nổ, cũng không quá trầm lắng, hay bị “đóng băng”.

Ông Mừng cho rằng, trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung từ cuối năm 2022 và chưa có sự thay đổi rõ rệt ở thời điểm hiện tại, thị trường chuyển nhượng sẽ là lựa chọn của các nhà đầu tư cần tìm nơi trú ẩn an toàn cho dòng tiền trước lạm phát đang chưa có dấu hiệu cải thiện và nhiều gia đình có nhu cầu ở thực.

“Những người có tiền, mối quan tâm của họ sẽ là việc giữ tiền như thế nào? Nếu gửi ngân hàng lãi suất rất thấp, trong khi đó, các sản phẩm chuyển nhượng lại luôn có khả năng tạo ra dòng tiền luôn - vì đây là tài sản đã hình thành, có đầy đủ pháp lý đặc biệt là sổ hồng và có thể giao dịch được ngay. Đặc biệt, yếu tố thanh khoản của BĐS chuyển nhượng luôn được đánh giá cao vì nó đáp ứng tốt nhu cầu thật, nên khi cần dòng tiền có thể dễ dàng thanh khoản”, đại diện Onehousing cho biết.

Mặc dù bất động sản thứ cấp tiềm năng nhưng ông Mừng cho rằng có những rủi ro người mua và người bán cần biết ở thị trường chuyển nhượng. Nếu lựa chọn BĐS thổ cư (nhà trong dân) thì việc quan trọng nhất đó chính là vấn đề pháp lý của căn nhà. Người mua nhà sẽ phải chắc chắn được là thửa đất đó có khớp với pháp lý, diện tích, vị trí. Tiếp đến là tài sản trên đất có thể hiện rõ ở trên pháp lý không? Có nhiều tài sản trên đất có nhưng không quy định rõ trong giấy tờ, khi khách hàng muốn định giá tài sản với tổ chức tín dụng sẽ bị thấp đi rất nhiều.

Vấn đề thứ hai là vấn đề quy hoạch, đừng vì không hiểu rõ mà có thể bị mất cơ hội mua được BĐS tốt hoặc mất tiền oan. Thứ ba, người mua nhà sẽ cần tìm hiểu xem căn nhà mình muốn mua trong tương lai có những tiện ích gì xung quanh sắp phát triển không, có đường mở qua không?...Vấn đề này sẽ liên quan tới việc tăng giá của BĐS trong tương lai.

Một vấn đề khá quan trọng khi mua nhà thổ cư là hãy quan tâm đến “cốt” nhà nhiều hơn là quan tâm đến hình thức. Vì nội thất mình có thể thiết kế theo sở thích, theo khả năng tài chính của mình, còn cốt nhà thì sẽ khó thay đổi. Một căn nhà quan trọng nhất là gì: là móng kết cấu, đường điện nước, bể nước ngầm, bể phốt, bố trí các phòng, nhà vệ sinh, thiết kế cầu thang, có bị lỗi phong thủy nào hay không?

Có một kinh nghiệm khá thú vị khi đi mua nhà thổ cư tại Hà Nội, là cứ hôm nào mưa to nhất thì hãy đi, xem ngõ đó thoát nước có tốt không, vì có nhiều trường hợp mua nhà về phải nâng nền lên tới cả mét hoặc là mưa ngập không đưa được xe vào ngõ, có nhà mà cũng không thể về mỗi khi mưa to. Vì vậy, khách hàng nên quan sát kỹ để xem địa thế căn nhà muốn mua là có phải địa thế cao hay không, có thoát nước tốt không, hệ thống thoát nước ở khu vực đấy có đảm bảo không?…

Giao dịch nhà ở thị trường chuyển nhượng tương đối phức tạp, không chỉ riêng với loại hình nhà thổ cư mà loại hình căn hộ cũng vậy. Chính vì có nhiều vấn đề phải lưu tâm, nên thị trường này cũng không dành cho nhà đầu tư “tay mơ” mà sẽ phải là những người rất sành sỏi hoặc có được sự hỗ trợ đắc lực của những môi giới có tâm.

Với thị trường chuyển nhượng, rủi ro của chủ nhà là thị trường yếu, khó kiếm khách, khó thanh khoản, khách hàng đặt cọc rồi nhưng lại bỏ. Rủi ro có thể đến từ chính môi giới không có tâm, những người môi giới mà không biết làm nghề, không có kỹ năng về tư vấn, không có kỹ năng về định giá… dẫn tới gây thiệt hại cho chủ nhà.

Có những chủ nhà chưa nắm bắt đầy đủ thông tin, chưa tham khảo giá, họ định giá tài sản dưới giá thị trường. Họ gọi môi giới đến và muốn bán nhà này với giá 3 tỷ, theo kinh nghiệm của người môi giới có tâm thì nhà này có thể bán được 3,5 tỷ, họ sẽ tư vấn ngược lại cho chủ nhà, còn người môi giới không có tâm thì sẽ thấy vui vì chủ nhà bán giá thấp thì họ sẽ bán nhanh, dễ bán, thậm chí là mua cọc luôn để lướt cọc hoặc là bán chênh với khách, trục lợi, kiếm lời…

Rủi ro của khách mua thì cũng tương tự như vậy. Khách mua sẽ gặp vấn đề về thị trường, thị trường đi lên, khó mua được nhà. Hai là rủi ro về môi giới, cài giá với chủ nhà, môi giới không hiểu thị trường, không có nhiều sản phẩm tốt, không chuyên nghiệp thì sẽ không tư vấn hoặc là giới thiệu khách được nhiều sản phẩm, không hỗ trợ, không theo khách đến hoàn thành xong thủ tục sang tên đổi chủ. Rủi ro còn đến từ phía chủ nhà nhận tiền cọc của khách rồi nhưng không bán nhà; không bán cũng không chịu trả tiền cọc cho khách, khách mua đi đòi rất là vất vả.

Còn về phía môi giới thường sẽ gặp rủi ro về việc bị cắt cầu. Chủ và khách gặp gỡ, sau đó tự cắt cầu để giao dịch với nhau do không muốn mất phí môi giới.